Tahliye davası

Tahliye davası nedir ?

KİRACI TAHLİYESİ (TAHLİYE DAVASI) NEDİR?

Kiracı tahliyesine ilişkin düzenlemeler Türk Borçlar Kanunu madde 137 ve devamında düzenlenmiştir.

Tahliye davası, kiracının taşınmazdan tahliyesi için açılan davadır. Dava kanunda belirtilen nedenlerle açılır. Dava sonucu kiraz sözleşmesi sonu ermiş olur, böylece kiracının da tahliyesi yapılmış olur. Sözleşme belirli veya belirsiz olarak düzenlenir. Belirli süreli sözleşmede, sözleşme süresi bitmeden 15 gün önce bildirimde bulunulmalıdır. Aksi halde aynı koşullarla sözleşme 1 yıl uzatılmış sayılır. Belirsiz süreli sözleşme ise yasal fesih dönemine uyarak kira veren tarafından feshedilebilir. Yani kiracı kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra fesihte bulunabilir.

Kiracının tahliyesi için birçok yol vardır. Bunlar aşağıda anlatılacaktır.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİM YOLUYLA FESHİ

Bu yolda fesih bildirim yoluyla yapılır, herhangi bir mahkeme kararına ihtiyaç yoktur. Süre hesabı sözleşmenin belirli mi belirsiz mi olduğuna göre değişiklik gösterir.

Belirsiz süreli sözleşmelerde kural olarak 10 yıllık süre dolmadan kira sözleşmesinin feshedilmesi mümkün değildir. 10 yıllık sürenin ardından, yeni kıra yılının başlangıcında 3 ay önce kiraya verenin bildirimde bulunması sözleşmeyi feshetmek için yeterlidir.

Belirli süreli sözleşmelerde ise sözleşme bitiminden en 15 gün önce bildirimde bulunulması gerekir. Aksi halde sözleşme bir yıl daha uzatılmış sayılır.

İHTİYAÇ NEDENİYLE KİRACI TAHLİYESİ

Konut ihtiyacı nedeniyle kiracı tahliyesi yapılması mümkündür. TBK m. 350/1’de düzenlenmiştir.

TBK m.350/1: “Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Bunun için konutu kullanacak kişilerin kanunda sayılı kişilerden olması gerekir. Bu kişiler:

-Kiraya verenin kendisi,

-Kiraya verenin eşi,

-Kiraya verenin altsoyu,

-Kiraya verenin üstsoyu,

-Kiraya verenin kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerden biri olmalıdır.

Bu kişilerin zorunlu konut ihtiyacı bulunması nedeniyle feshedebilir.

Sözleşme belirli süreli ise sürenin sonunda, belirsiz süreli ise fesih döneminde ve bildirimde bulunma süresinden itibaren 1 ay içinde dava ile sona erdirilebilir.

Bu madde gereği kiracı tahliyesi yapılmışsa haklı neden olmaksızın eski kiracıdan başkasına 3 yıl boyunca kiralayamaz.

Yukarıdaki sayılan durumlar işyeri gereksinimi nedeniyle tahliyede de geçerlidir.

TADİLAT NEDENİYLE TAHLİYE

Kiraya konu olan taşınmazın yeniden inşası, onarımı gerekiyorsa kiracıyı çıkarmak için dava açılabilir. Tadilat nedeniyle tahliye TBK m.350/2’de düzenlenmiştir.

TBK m.350/2: “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Bu nedene dayanarak kiracı tahliyesi yapabilmek için tadilat süresince kiracının kullanımının imkânsız olması gerekir. Kira sözleşmesi fesih döneminden başlayarak 1 ay içinde dava açılabilir. Tadilat bitiminden sonra kiraya konu taşınmazın 3 yıl boyunca eski kiracı dışında başkasına kiralanması söz konusu olamaz. Aksi halde eski kiracıya son 1 yıllık kiradan az olamayacak şekilde tazminat verilmesi söz konusu olur.

TAHLİYE TAAHHÜDÜ NEDENİYLE KİRALANANIN TAHLİYE EDİLMESİ

Kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltıp teslim etmeyi taahhüt etmesiyle kiralananın tahliye edilmesidir. TBK m. 352/1’de düzenlenmiştir.

TBK m.352/1: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”

Tahliye taahhüdü için gerekli bazı şartlar bulunmaktadır. Bunlar:

-Taahhüt kiracı tarafından yapılmış olmalıdır.

-Tahliyeye ilişkin taahhütte tarih net olmalıdır.

-Yazılı olmalıdır.

-Taahhüt kiralanan tesliminden sonra verilmiş olmalıdır.

Tahliye taahhüdüne rağmen kiracı kiralananı boşaltmazsa, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılabilir veya tahliye davası açılabilir. Bir ay geçmekle tahliye hakkı sona erer. İcra takibi yoluyla tahliyede, bir ay içinde takip başlatılmalıdır. Takibin başlatılmasından sonra kiracıya ödeme emri gönderilir ve 15 gün içinde tahliyesi istenir. Kiracı 7 gün içinde itirazda bulunabilir.

Dava açma yoluyla tahliyede, yine bir aylık süre içinde dava açılmalıdır. Davada görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ

Türk Borçlar Kanunu madde 352/2’de düzenlenmiştir.

TBK m.352/2: “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Kiracının iki farklı aya ait kira bedelini ödememesi halinde kiraya veren iki ayrı ihtar çekerek kiracıyı tahliye edebilir.

İhtar sebebiyle tahliye davası açmak için bazı şartlar vardır. Bunlar:

-İhtar yazılı olarak yapılmalı.

-İhtarda hangi aya ait kira bedelinin istendiği açıkça belirtilmelidir.

-İhtar haklı sebebe dayanmalıdır.

-İki farklı aya ait ihtarlar aynı kira yılı içinde olmalı.

-Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

KİRACININ OTURMAYA ELVERİŞLİ KONUTUNUN BULUNMASI DURUMUNDA KİRACININ TAHLİYESİ

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı belediye sınırında başka evi bulunması halinde kiracıya karşı tahliye davası açılarak kiralananın tahliye edilmesidir. Türk Borçlar Kanunu m.352/3’te düzenlenmiştir.

TBK m.352/3: “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”

TBK m.352/3’e göre kiracı tahliyesi yapılması şartları şunlardır:

•Kiracının veya eşinin konut vasfına sahip bir taşınmazın bulunması gerekir.

•Konutun aynı ilçe veya belediye sınırında yer alması gerekir.

•Kiraya verenin kira sözleşmesi sırasında bu durumu bilmemesi gerekir.

•Kiraya veren, kira sözleşmesinin bitiminden bir ay içinde tahliye davası açması gerekir.

TEMERRÜT HALİNDE KİRACI TAHLİYESİ

Kiracının bir kira bedeli ödememesi veya yan giderleri ödememesi halinde 30 günlük süre verilerek ihtar çekilir. 30 günlük süre içinde ödenmezse sözleşmenin feshedileceği belirtilir. Buna uygulamada 7/30 ihtarı denir, bir icra takip yoludur.

KİRACI TAHLİYE DAVASI NE KADAR SÜRER ?

Davanın içeriğine göre değişiklik göstermektedir. Alanında uzman bir avukattan yardım almak dava süresini minimuma indirecektir. Kesin bir süreden bahsedemesek bile 3 ay ile 1 yıl arasında dava çözüme kavuşacaktır.

Sakarya, İstanbul ve Kocaeli çevresinde hizmet veren Kolektif Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak müvekkillerimize etkin hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktayız. Ceza hukuku, Boşanma hukuku, İcra hukuku bakımından dava takibi, hukuki danışmanlık ve sorularınız için aşağıdaki iletişim kanallarından ulaşabilirsiniz.

İletişim Kanallarımız

WhatsApp

0(541) 938 19 38

YASAL UYARI : Bu internet sitesinde yer alan bilgiler avukat ve müvekkil ilişkisi oluşturmaya yönelik değildir. Böyle bir davet olarak dikkate alınmamalıdır.
Avukata Danışma