Gayrimenkul Hukuku Hakkında

Arsa, arazi, apartman, konut, arsa gibi taşınmaz olarak nitelendirilen yapılar hakkında her türlü düzenlemelerin bulunduğu ve taraflar arasında çıkan uyuşmazlıklara çözümlerin üretildiği hukuk dalına Gayrimenkul Hukuku denmektedir. Türk Hukuku’nda Gayrimenkul Hukuku’na ilişkin düzenlemeler 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun taşınmazlara ilişkin hükümlerin bulunduğu 4. kitabında yer almaktadır. Gayrimenkul hukuku, içerisinde birçok detayları ve istisnaları ile birlikte oldukça geniş ve zor bir hukuk dalıdır. Bu alanda, hukuki danışmanlık almadan hareket edilmesi de ileride karşılaşılması muhtemel bir soruna ve ciddi sıkıntıya yol açabilmektedir. Bu bakımdan hem Türklerin hem de yabancıların gayrimenkul edinme hakkı, Türkiye mevzuatına uygun olarak çözümlenmesi gereken önemli bir husustur. Sıklıkla karşılaşmış olduğumuz dava türlerimiz detaylı bir şekilde aşağıda belirtilmiştir.

Tapu iptal ve tescil davası

Türk Medeni Kanunu’nun 1024. Maddesi gereğince bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, söz konusu ayni hak sahibinin bu tescili korunamayacaktır. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse bu yolsuz tescili iyi niyetli olmayan 3. kişileri tapu sicilinin düzeltilmesi amacıyla dava edebilir.

Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz mülkiyeti kural olarak geçerli ve hukuka uygun bir hukuki işleme dayalı ve tapu kütüğünde yapılacak tescil ile kazanılmakta ise de kanun koyucu tarafından bir takım şartlara bağlı olarak istisnai yollarla taşınmaz iktisabı mümkün kılınmıştır.

Olağan zamanaşımı ile kazanım: Olağan zamanaşımı ile kazanım ise bu yollardan biridir. Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

Olağan zamanaşımı ile kazanımın şartlarını belirtmek gerekir ise;

1-Tapuya kayıtlı bir taşınmazın bulunması gerekmektedir. Zira işbu iktisap şeklinin temelinde tapuya kayıt işlemi yatmakta olup tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazların olağan zamanaşımı ile iktisabı mümkün değildir.

2-Geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescil.

3- Tapuda yapılan yolsuz tescilin aralıksız ve davasız 10 yıl sürmesi gerekmektedir. Geçerli bir sebebe dayanmaksızın tapuda malik olarak kaydedilen kişinin, bu taşınmaz üzerindeki zilyetliğini 10 yıl boyunda aralıksız ve davasız olarak sürdürmesi gerekmektedir.

4- Malik sıfatıyla zilyetliğin iyi niyetli olarak sürdürülmesi gerekmektedir.

Yukarıda ifade edilen her bir şart, olağan zamanaşımı ile iktisabın zaruri unsuru olup şartlardan birinin somut olayda bulunmaması olağan zamanaşımı ile iktisaba engel teşkil edecektir.

Olağanüstü zamanaşımı ile iktisap : Zamanaşımı ile kazanım yollarından bir diğeri ise olağanüstü zamanaşımıdır. Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Kanun düzenlemesi incelendiği takdirde olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanım için görülecektir ki; tapu sicilinde malikin kim olduğunun bilinmesine yarayacak, kimliğini ortaya koyacak gerekli bilgi ve belgelerin tapu sicilinden çıkarılmasının imkansız olması gerekmektedir. Bu durumlara örnek vermek gerekirse; tapu kütüğünde malik sütununun boş bırakılması, silinmesi ve yeniden yazılmaması, soyut ve nam-ı mevhum adına (mevcut olmayan hayali kişi) yazılması, hiç yaşamamış ve kaydının herhangi bir yerde bulunmamış olması, malik adının müphem, yetersiz ve soyut gösterilmiş olması gibi durumlarda malikin kim olduğunun anlaşılamadığı kabul edilir. Malikin tapu kütüğünden anlaşılamaması sebebine dayalı açılan tapu iptali ve tescil davalarında, malike ilişkin olarak mahkemece kapsamlı araştırma yapılması gerekmektedir.

Yargıtay yerleşmiş içtihatlarında; mirasçılar arasında zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyeti kazanılamayacağı, mirasçıların birbirine karşı malik sıfatıyla zilyetliğe dayanarak hak kazanmalarının mümkün olamayacağı vurgulanmaktadır.

Söz konusu tescil davaları hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılması gerekmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davası (İzale-i şuyu)

Türk Medeni Kanunu’nun 642. maddesine göre mirasçılardan her biri her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir. Mirasçılardan birinin istemi üzerine hâkim, terekenin tamamını ve terekedeki malların her birini göz önünde tutarak, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamının bir mirasçıya verilmesi suretiyle paylaştırmayı yapar. Mirasçılara verilen taşınmazların değerleri arasındaki fark para ödenmesi yoluyla giderilerek miras payları arasında denkleştirme sağlanır.

Satış isteğinin bulunup bulunmadığı da göz önünde tutulacaktır. Eğer satış isteği yoksa, satış suretiyle paydaşlığın giderilmesine gidilemeyecektir.

Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz mallarda ortaklığın giderilmesi dava yolu ile istenemeyecektir. Ayrıca ortaklığın giderilmesi taşınmazın tamamı için söz konusu olacaktır. Belirli bir payın ortaklığının giderilmesi mümkün değildir.

Elbirliği ile mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi de mümkündür. Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.

Ortaklığın giderilmesi davaları nasıl açılır?

Mirasçılar aralarında imzalayacakları bir miras taksim sözleşmesi ile paylı yahut elbirliği ile mülkiyete tabii taşınır ve taşınmaz mallara üzerindeki ortaklığın giderilmesini sağlayabilirler. Ancak bu durumun mümkün olmadığı takdirde ortaklığın sona erdirilmesine ilişkin olarak dava edilmesi yoluyla ortaklığın giderilmesi mümkündür.

Ortaklığın giderilmesi davası, ortak olan tüm paydaşlara karşı taşınmazın bulunduğu il veya ilçedeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Tüm paydaşların ortaklığın giderilmesi davasında yer alması zorunludur. Paydaşların birinin vefatı halinde mirasçılık belgesinde ismi geçen tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekmektedir. Bu davalarda tüm ortaklar davaya dahil edilmeksizin davanın sonuçlanması mümkün değildir. Paydaşlardan birinin mirasçı bırakmaksızın öldüğü belirlendiği takdirde son mirasçının Hazine olacağı düşünülmelidir.

Ecrimisil davası (Haksız işgal tazminatı)

Ecrimisil; bir eşyanın, sahibinin rızası bulunmaksızın, onun üzerinde tasarrufta bulunma yetkisine sahip olmayan kötüniyetli 3. kişi tarafından kullanılmasından dolayı oluşan zarara karşılık olmak üzere verilen tazminat olarak nitelenen özel giderim biçimidir. Ecrimisil davası da; malı haksız ve kötü niyetli olarak kullanan ve geri verme yükümlülüğünü yerine getirmeyen kişilerden haksız işgal tazminatının alınıp, bu eşyanın sahibine geri verilmesini amaçlayan bir dava türüdür.

Ecrimisil sanılanın aksine kira alacağı değildir. Kirada, kiracı ile kiraya verenin hukuka uygun olarak karşılıklı irade açıklamaları söz konusu iken; ecrimisilde hukuka uygun bir irade açıklaması yoktur. Kötüniyetli olan 3. kişinin, başkasına ait olduğunu bildiği bir gayrimenkulu, malikin veya zilyedin rızası olmaksızın, sanki kendi malıymış gibi kullanması, kiraya vermesi, kiraları toplaması hali söz konusudur.

Ecrimisil 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 995. maddesinde düzenlenmiştir.

MADDE 995. ‘‘- İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.’’

Haksız işgalciden ecrimisil isteyebilmek için oluşması gereken bazı koşullar söz konusudur;

-Haksız işgal olmalıdır.

-İntifadan Men şartı olmalıdır.

-Eşyayı elinde bulunduran kişinin kötüniyetli olması gerekmektedir.

Arsa (Kat) payı karşılığı inşaat sözleşmesi

Gayrimenkul Hukukunun önemli bir alanından olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit, inşaat şirketleri) arasında yapılmaktadır. Burada yüklenici firma; kendisine devredilecek bir kısım arsa payı karşılığında, arsa üzerinde bina yapımını üstlenmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olan özel sözleşme türlerinden değildir. Bu nedenle bu sözleşme; eser sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine benzeyen kendine has, karma bir sözleşme türü olarak kabul edilmektedir. Dolayısıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili olarak bir uyuşmazlığın meydana gelmesi durumunda, bu uyuşmazlığa uygulanacak hükümler; uygun düştüğü ölçüde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndaki eser sözleşmelerine ilişkin hükümler ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine ilişkin hükümlerdir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki taraflı bir sözleşme olduğu için tarafların birbirlerine karşı çeşitli yükümlülükleri, sorumlulukları vardır. Örneğin; arsa sahibi müteahhide sözleşmeye konu arsayı; bina yapımına müsait bir şekilde, kararlaştırılan zamanda teslim etmek zorundadır. Aynı şekilde müteahhit de sözleşmede ve sözleşme ekindeki teknik şartnamede öngörülen yapıyı tam ve eksiksiz, kusursuz, ayıpsız olarak süresi içerisinde yapıp teslim etmek zorundadır. Ancak bu noktada uygulamada maalesef ki çeşitli sıkıntılarla karşılaşılmaktadır. Bu sıkıntılara karşı da kanun koyucu koruyucu hükümler getirerek doğmuş veya doğabilecek zararları önlemeye çalışmıştır. Örneğin; müteahhidin gayrimenkulü geç teslim etmesi durumunda arsa maliki müteahhitten kira tazminatı isteyebilecektir veya binanın ayıplı şekilde teslim edilmesi durumunda tazminat davasının açılması imkânı getirilmiştir. Yine aynı şekilde binanın eksik bir şekilde teslim edilmesi durumunda eksik teslim tazminatı istenebilecektir.

El atmanın önlenmesi (Müdahalenin men’i) davası

Kişilerin temel haklarından biri olan mülkiyet hakkı; hukukumuzda 1982 sayılı T.C. Anayasası’nda ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiş olup, kişiye sahip olduğu şeyler üzerinde tam egemenlik sağlamaktadır. Buna göre eşya üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan kişiler; bu eşyalar üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarruf etme hak ve yetkisine sahiptirler.

Kişilerin sahip oldukları mülkiyet hakkına gelebilecek haksızlıklara ve saldırılara karşı onları koruyabilmek için çeşitli kanunlarla bazı düzenlemeler getirilmiştir. Bunlardan en önemlisi ve uygulamada en çok rastlanılanı Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesinin 2. fıkrasında yer almaktadır. İlgili düzenleme; ‘Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız el atmanın önlenmesini de dava edebilir.’ demek suretiyle malikin mülkiyet hakkını koruma amacına yönelik olarak iki dava türünü düzenlemiştir. Bunlardan bir tanesi de el atmanın önlenmesi davasıdır.

El atmanın önlenmesi davası malikin mülkiyet hakkından doğan yetkilerini (kullanma, yararlanma, tasarruf etme) kullanmasını önleyen ve fiilen devam etmekte olan saldırılara karşı açılan bir dava türüdür. Dolayısıyla bu dava yolu ile malına haksız olarak müdahale edilen ve onu kullanmasına engel olunan kişinin bu engellemeyi bertaraf etmesi amaçlanmaktadır. Müdahale teşkil edecek eylemler; bir taşınmaza izinsiz olarak girilip oturulması şeklinde olabileceği gibi, taşınmazdaki mahsulün haksız olarak toplanması veya idarenin kamulaştırma yapmaksızın taşınmazdan fiili yol geçirmesi suretiyle çeşitli şekillerde gerçekleşebilmektir.

Dava Şartları şunlardır:

-Davayı açacak kişi mülkiyet hakkına sahip olmalıdır. Dolayısıyla dava ancak malik veya malikin mirasçıları açabilecektir.

-Kişinin sahip olduğu şey üzerinde haksız müdahale olmalıdır.

-Saldırı halen devam ediyor olmalıdır.

El atmanın önlenmesi davası, dava konusu eşyanın sahibi tarafından malını haksız yere elinde bulunduran kişiye karşı açılmaktadır. Söz konusu davalar için görevli mahkemeler Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yetki bakımından ise; genel olarak davalının ikametgâhının bulunduğu yerdeki mahkemeler yetkili olup, dava konusu taşınmaz ise taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemeler yetkili olmaktadır. Ayrıca bu davada mülkiyet hakkının korunmasını amaçladığı için herhangi bir zamanaşımı süresi söz konusu değildir. Dolayısıyla şartlar mevcut olduğu müddetçe her zaman bu dava açılabilmektedir.

Mahkeme tarafından açılan dava haklı görülürse ve davanın kabulüne karar verilirse, mahkeme tarafından verilen karar icraya konularak yapılan haksız müdahale bertaraf edilebilecektir.

Kolektif Hukuk & Danışmanlık Ofisi olarak sunmuş olduğumuz başlıca hukuki hizmetlerimiz;

Tespit davaları

Müdahalenin men'i davaları

Gayrimenkule tecavüzün önlenmesi davası

Ortaklığın giderilmesi davaları

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi

Şufa (önalım) davaları

Ecrimisil davaları

Tapu iptal davaları

Tapu kaydının düzeltilmesi davaları

Kat Mülkiyeti

Kira sözleşmesi hazırlamak

Kira sözleşmesine aykırılıktan kaynaklı, hapis hakkı davası

Kira tespit davası

Tahliye davaları